Grondbeleid

Inleiding
Voor diverse gemeentelijke activiteiten is grond- en vastgoed nodig. Gemeentelijke plannen op onder meer het gebied van wonen, werkgelegenheid en recreatie hebben consequenties voor het grond- gebruik in de gemeente. Dat betekent in veel gevallen dat het bestaande gebruik veranderd dient te worden. Zeggenschap over grond en vastgoed is dan ook van groot belang voor het verwezenlijken van publieke voorzieningen en initiatieven in de fysieke leefomgeving.

Een goede werking van de grond- en vastgoedmarkt is belangrijk om maatschappelijk gewenst ruimtegebruik te bevorderen  en de kwaliteit van het ruimtegebruik te verhogen. Wij voeren daarom grond- en vastgoedbeleid met het doel veranderingen in het grond- en vastgoedgebruik te sturen. Zo kunnen we het bereiken van onze doelen op het gebied van ruimtelijke ordening, volkshuisvesting, economie, werkgelegenheid, maatschappelijke ontwikkeling en verkeer en vervoer veilig stellen. Het grond- en vastgoedbeleid is een ondersteunend middel om ruimtelijke en sociaal-maatschappelijke doelen in de fysieke leefomgeving te realiseren.

Doel
Grond- en vastgoedbeleid is geen doel op zich.

Grond- en vastgoedbeleid is doelgericht ingrijpen van de overheid op de grond- en vastgoedmarkt om te komen tot een efficiënte en rechtmatige verdeling van onroerend goed en van lasten en baten bij de ontwikkeling ervan. De doelstelling is, in beginsel, driedelig.

• Wij grijpen in op de grondmarkt om het feitelijke ruimtegebruik beter te laten aansluiten op het maatschappelijk gewenste ruimtegebruik (c.q. ruimtelijke ontwikkeling). Denk aan genoeg betaalbare huur- en koopwoningen, ruimte voor bedrijvigheid en maatschappelijke voorzieningen.  
• Het beleid is gericht op het verhogen van de kwaliteit van het ruimtegebruik en de marktwerking op de grond- en vastgoedmarkt.
• Het beleid is gericht op de verdeling van lasten en baten (tussen gemeente en grondeigenaren) die ontstaan door overheidsinterventies, zoals bestemmingswijzigingen en investeringen. Het transparant maken en beheersen van de risico’s van ruimtelijke ontwikkelingen en projecten.

In de ontwerp omgevingsvisie ‘Leudal, natuurlijk’ en overige beleidsnota’s leggen wij ruimtelijk beleid en doelstellingen, samenhangend met de ontwikkelingsopgaven van wonen, werken, voorzieningen en (ruimtelijke) projecten vast. Het Grond- en vastgoedbeleid borgt een eenduidige en transparante beleidslijn voor het sturen en beheersen van ruimtelijke projecten. Het is een middel om beleidsinhoudelijke doelstellingen te verwezenlijken voor gebruik, beheer en ontwikkeling van de fysieke leefomgeving. Ook is het (voeren van) Grond- en vastgoedbeleid ook een belangrijk instrument voor het bereiken van de maatschappelijke doelen van de Omgevingswet.

Herziening Nota Grond- en vastgoedbeleid
Nieuw beleid is vastgesteld in 2023. Met het vaststellen van het nieuw beleid wordt beoogd  de instrumenten van het grond- en vastgoedbeleid zo in te zetten dat we onze ambities en opgaven in de fysieke leefomgeving, optimaal kunnen realiseren. Om dat mogelijk te maken hebben wij gekozen voor het toepassen van situationeel grond- en vastgoedbeleid.

Onderstaand wordt kort ingegaan op de bestaande ontwikkelingen
Als gevolg van de  inwerkingtreding van de Omgevingswet heeft de commissie Besluit Begroting en Verantwoording provincies en gemeenten (BBV) de 'notitie grondbeleid in begroting en jaarstukken' in 2023 geactualiseerd. Deze notitie is op een aantal punten sterk afwijkend van de vorige notitie. De belangrijkste wijzigingen en toevoegingen (die toegepast dienen te worden ingaande de jaarstukken 2024) zijn de volgende.

• De notitie is geactualiseerd voor wat betreft de begrippen en bijbehorende definities. Denk hierbij aan het vervallen van exploitatieplan en de nieuwe begrippen omgevingsplan.
• Wijziging kostenverhaal faciliterend grondbeleid.
• Aanpassingen op basis van voortschrijdend inzicht sinds de notitie Grondbeleid uit 2019. Naar aanleiding van voortschrijdend inzicht heeft de commissie BBV de volgende aanpassingen doorgevoerd:
  • De voorwaarden voor warme gronden zijn aangepast naar aanleiding van de praktijksituaties met ingang van boekjaar 2022.
  • Voorbereidingskosten bij zowel actieve als facilitaire grondexploitaties mogen na vijf jaar ook worden voorzien in plaats van te worden afgeboekt. Daarmee wordt gehandeld in lijn met de afschrijvingstermijn van vijf jaar voor immateriële activa, worden risico’s voor de gemeente beperkt, maar blijft de mogelijkheid bestaan om deze kosten alsnog te betrekken in een nog voorziene bouwgrondexploitatie of kostenverhaal.
  • De commissie BBV heeft vanaf 2016 in notities en beantwoorde vragen over grondbeleid ernaar gestreefd om waar mogelijk aan te sluiten bij de fiscale regelgeving. Inmiddels blijkt dat de fiscale praktijk daar van afwijkt bij de jaarwinstbepaling. Als gevolg daarvan voert de commissie BBV de volgende aanpassingen door:
    • De rentetoerekening aan actieve grondexploitaties wordt vereenvoudigd door toe te staan dat de in een gemeente reeds gehanteerde omslagrente ook wordt toegepast bij actieve grondexploitaties.
    • Winstneming via de percentage of completion-methode (POC-methode), dat wil zeggen op basis van de betrouwbaar geraamde winst naar rato van de realisatie van verkopen èn kosten, vindt pas plaats als de resterende looptijd van een grondexploitatie tien jaar of minder is.
  • Binnen een gemengde exploitatie met bouwgrondexploitatie- en faciliterende projecten mag het resultaat gesaldeerd worden indien de deelgebieden onlosmakelijk in de ontwikkeling met elkaar verbonden zijn.

Uitvoering grondbeleid
In de praktijk was in de afgelopen jaren vooral het faciliterende Grondbeleid het adagium. In het nieuwe Grond- en vastgoedbeleid van de gemeente Leudal is ervoor gekozen situationeel Grond- en vastgoedbeleid toe te passen, zodat per geval de strategie afgewogen kan worden. Het zou bijvoorbeeld vanuit ruimtelijk-, maatschappelijk- of volkshuisvestelijk oogpunt op een gegeven moment wenselijk kunnen zijn om toch over te gaan tot actief grondbeleid. Om deze keuze op basis van objectieve criteria te kunnen maken wordt in de nieuwe nota aan het grond- en vastgoedbeleid een afwegingskader toegevoegd.

Op grond van de nieuwe nota grond- en vastgoedbeleid heeft onze gemeente diverse instrumenten tot haar beschikking. Gedacht dient te worden aan: het grondprijsbeleid, uitgiftebeleid voor bouwgrond en reststroken, verkoopbeleid ‘gronden niet voor de openbare dienst bestemd’, verwervingsbeleid, kostenverhaal, activeren van de (grond)exploitaties en periodiek bijstellen van de (grond)exploitaties als gevolg van de ontwikkelingen en risico’s gedurende de looptijd van de exploitatie. Deze instrumenten zijn nader uitgewerkt in de nieuwe nota en worden in overeenstemming met het vastgestelde beleidskader toegepast.

In het kader van de uitvoering grondbeleid gaan we onderstaand in op de (grond)exploitaties die in 2024 in uitvoering of afgerond zijn.

• Baexem - Witte huis
  De gronden zijn eind 2024 verkocht en overgedragen aan de koper. Er dienen in 2025 nog werkzaamheden uitgevoerd te worden, zoals aanleggen opritten en aansluiting aan het riool tot de erfgrens. De verwachting is dat de exploitatie in 2025 kan afgesloten.
• Grathem - Sportlaan
  Eind 2023 is de exploitatie geactiveerd. In 2024 zijn de kavels in eigendom overgedragen aan de koper. In 2025 worden de werkzaamheden in het kader van het bouwrijp maken uitgevoerd. Op basis van de huidige inzichten kan er in 2024 met redelijke zekerheid een winstneming plaats vinden van € 200.000 ten gunste van de reserve grondbedrijf. Naar verwachting zal de exploitatie in 2026 worden afgesloten.

• Haler - Pinxtenstraat

Voor een gedeelte van de voormalige basisschool locatie Pinxtenstraat Haler is in samenspraak met het dorpsoverleg, de woningbouwcorporatie en een private ontwikkelaar gewerkt aan een kwalitatief plan dat voorziet in de realisatie van vijf levensloopbestendige woningen. Om deze ontwikkeling mogelijk te maken is het bestemmingsplan gewijzigd en de exploitatie geactiveerd. Naar verwachting wordt het plan in 2025 gerealiseerd en kan de exploitatie daarna worden afgesloten.

• Haler - Gruttostraat

De kavels zijn verkocht en overgedragen aan de kopers. De werkzaamheden in het kader van de openbare ruimte dienen nog plaats te vinden. Deze werkzaamheden worden in 2025 uitgevoerd en na afronden van de werkzaamheden kan de exploitatie worden afgesloten.

• Heythuysen - Bevelanden fase 1
  De infrastructuur voor fase 1 deel 1 is nagenoeg afgerond, maar met de infrastructuur voor fase 1 deel 2 dient nog aangelegd te worden. Dit gebeurt wanneer de bouw van de objecten op deze locatie nagenoeg gereed zijn. Verder dient er een verbindingsweg aangelegd te worden die het ruimte voor ruimte gebiedsdeel Den Hoeck ontsluit/verbindt met Bevelanden fase 1 deel 2. De verwachting is dat dit uitgevoerd zal worden in 2025.
• Heythuysen - Ruimte voor Ruimte Bevelanden 'Den Hoeck'
  In 2022 is een anterieure overeenkomst gesloten, dit zodat de gronden in 2024 overgedragen konden worden aan de ontwikkelaar. Ter voorbereiding op de overdracht heeft de raad het bestemmingsplan RvR kavels gewijzigd vastgesteld begin 2023. Hiertegen is beroep ingesteld. De Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State heeft hierover in 2024 uitgesproken, dat het bestemmingsplan in stand blijft. In de loop van 2024 is een allonge tussen de gemeente en de exploitant aangegaan, zodat de overdracht van de gronden plaats kan vinden. De verkoop en overdracht van de gronden vond plaats eind 2024. Hiermee hebben partijen aan hun verplichtingen voldaan en wordt het ruimte voor ruimte project afgesloten met een resultaat van € 529.598 ten gunste van de reserve grondexploitatie.
• Heythuysen - Burgemeester J. van Sonlaan

  Voor het realiseren van dit plan is er een overeenkomst gesloten met een derde partij.   Vooralsnog wordt er vanuit gegaan dat het plan in 2026 gerealiseerd zal worden in   overeenstemming met de overeenkomst.

• Heibloem - P. van Donstraat

De kavels zijn verkocht en in eigendom overgedragen aan de kopers. En de openbare ruimte is ook helemaal afgerond. De exploitatie wordt afgesloten en het restant van de winst (€ 81.244) kan worden genomen ten gunste van de reserve grondexploitatie.

• Hunsel – herontwikkeling sportvelden
  In 2024 is de exploitatie geactiveerd en zijn voorbereidende werkzaamheden uitgevoerd teneinde de gronden bouwrijp te maken in 2025. Afhankelijk van de verkoop verwachten we dat de exploitatie in 2026 kan worden afgesloten.

• Neeritten op den Heuvel - Zilleveld/Linderveld

In Neeritter wordt het woningbouwplan Zilleveld tot realisatie gebracht. Dit woningbouwplan is in het verleden gestart door een van de project B.V.’s van Nieuwe Borg. In 2014 zijn zowel de project B.V.’s als het moederbedrijf van Nieuwe Borg failliet verklaard. Door het faillissement van Nieuwe Borg is uitvoering van alle afspraken c.q. overeenkomsten niet meer aan de orde. Dit leidde ertoe, dat het openbaar gebied niet werd aangelegd.
De gemeente heeft in oorsprong geen verplichting tot het aanleggen c.q. afronding van het openbaar gebied. Maar de bewoners vragen de gemeente om hulp en realisatie van het openbaar gebied. In 2021 heeft de gemeente besloten het openbaar gebied binnen het plangebied Zilleveld in Neeritter voor eigen rekening en risico aan te leggen en de gronden daartoe aan te kopen uit de faillissementsboedel. Deze werkzaamheden zijn in 2023 en 2024 uitgevoerd en leiden conform het eerder vastgestelde raadsbesluit tot een onttrekking uit de reserve grondexploitatie in 2024. Daarnaast is er een anterieure overeenkomst gesloten met de ontwikkelaar, waarmee beoogd wordt extra woningen in Neeritter (Zilleveld en Linderveld) te realiseren. Dit voor rekening en risico van de ontwikkelaar.

• Baexem - Kloosterterrein Mariabosch

In 2022 heeft de provincie voor dit project (Beleidskader ISV 3) subsidie verleend. Bij ontvangst van de verleende subsidie heeft de gemeente deze middelen doorgezet naar de ontwikkelaar. Begin 2024 hebben Gedeputeerde Staten van de Provincie Limburg vastgesteld, dat de ontwikkelaar niet aan de gestelde resultaatverplichtingen heeft voldaan, waardoor het voorschot terugbetaald dient te worden aan de provincie. De terugbetaling aan de provincie heeft reeds plaats gevonden eind 2024. Parallel hieraan wordt een allonge op de overeenkomst tussen de gemeente en de ontwikkelaar aangegaan ten behoeve van de realisatie van het plan door de ontwikkelaar.  

• Ittervoort - Bedrijventerrein Ittervoort fase 4
  Het bestemmingsplan voor de ontwikkeling van Ittervoort vierde fase is 22 december 2020 vastgesteld. Er zijn beroepschriften ingediend. Er is nog geen duidelijkheid over het vervolg. Voor de voorlopige realisatieplanning gaan we ervan uit dat er in het eerste kwartaal een uitspraak ligt. Op basis van een positieve uitspraak starten we in het tweede kwartaal van 2025 met de aanbesteding voor archeologie en in het derde kwartaal met de uitvoeren van het proefsleuven onderzoek. De aanbesteding voor het bouwrijp maken volgt dan ook in het tweede/derde kwartaal van 2025. Parallel aan deze stappen wordt gewerkt aan het sluiten van de koopovereenkomsten met de kandidaat kopers. Het streven is het project af te ronden in 2027.
• Ittervoort - Uitbreiding winkelgebied aan de Napoleonsweg (supermarkt locatie)
  Er is een principe overeenstemming bereikt met de ontwikkelaar voor de verkoop van de supermarktlocatie in Ittervoort. In 2024 is de grondexploitatie geactiveerd voor het winkelgebied Ittervoort. Het streven is het project in 2026 af te ronden.
• Heythuysen – Arenbos
  Alle kavels op deze locatie zijn verkocht en in eigendom overgedragen aan de kopers. Er dienen nog afrondende werkzaamheden (zoals verleggen rioolaansluitingen en het afronden van de aanleg openbare verlichting) te worden uitgevoerd. Naar verwachting worden de werkzaamheden begin 2025 afgerond en kan de exploitatie in 2025 worden afgesloten.
• Heythuysen - Brandweerkazerne
  In 2024 is de grondexploitatie geactiveerd om de gronden bouwrijp te maken voor de realisatie van de nieuwe brandweerkazerne voor de kernen Heythuysen en Roggel. De verwachting is de verkoop en overdracht van de gronden te realiseren in 2025 en de werkzaamheden in het kader van het bouwrijp maken in 2025 - uiterlijk 2026 - af te ronden. Hierna kan de exploitatie worden afgesloten.