Volkshuisvesting, leefomgeving en stedelijke vernieuwing

Het is fijn wonen in Leudal. Dit willen wij zo houden en verbeteren. Daarbij gaat het om versterking van groen en natuur. Het levendig houden van het (agrarische) buitengebied. Ook gaat het om milieuvriendelijke manieren voor inwoners en ondernemers om stroom en warmte op te wekken.
Fijn wonen in Leudal is meer dan alleen het juiste dak boven het hoofd hebben. Het gaat ook om elkaar ontmoeten, voor elkaar zorgen en een gevoel van verbondenheid ervaren. Wij streven naar actieve gemeenschappen met een passende mix van woonvormen, voorzieningen en bedrijvigheid.

Concreet hebben wij het volgende bereikt.

• De eerste wijziging van het Omgevingsplan is vastgesteld.
• De ontwerp Omgevingsvisie 'Leudal, Natuurlijk!' is ter inzage gelegd.
• Er zijn 57 woningen gerealiseerd.
• Een herstructureringsfonds is geopend en gevuld voor financiële impuls aan woningbouwprojecten.
• De mogelijkheden voor particuliere nieuw- en verbouw zijn verruimd via de Versnellingsagenda Wonen.
• Meer starters worden gefaciliteerd via een starterslening door extra investeringskrediet voor startersleningen.

Ten aanzien van de woningbouwcijfers geven wij graag een iets uitvoerigere toelichting op het bereikte resultaat.

Vertragingen in de realisaties
Wij merken dat de voortgang van de bouw en de oplevering van woningen nog steeds vertraging oploopt. Dit is een landelijk probleem. Verplichte afstanden tot agrarische percelen waar gewasbeschermingsmiddelen mogen worden gebruikt (spuitzones) en de stikstofproblematiek bemoeilijken nieuwe ontwikkelingen. Geplande realisaties vertragen door oplopende bouwkosten, krapte op de arbeidsmarkt, lange wachttijden voor een aansluiting op het energienet en/of slepende beroepsprocedures bij de Raad van State. Hierdoor is het aantal opgeleverde woningen in 2024 lager dan verwacht.

Er is veel beleidsruimte voor de bouw van nieuwe woningen. Daarbij geldt voor veel woningen zelfs een planologische mogelijkheid of realisatieovereenkomst. In lijn met landelijke problematiek, blijft de daadwerkelijke realisatie echter achter. In totaal zijn 57 woningen gerealiseerd, 42 via nieuwbouw en 15 door inpandige verbouwingen. Daarnaast zijn ook 19 onzelfstandige wooneenheden opgeleverd voor de huisvesting van internationale werknemers. Verder zijn 4 woningen gesloopt voor vervangende nieuwbouw.
Het nieuwe woonzorgcentrum aan de Bergerweg in Horn is een voorbeeld van een vertraagd project, dat net na de jaarwisseling is opgeleverd. Het gaat om 12 aanleunwoningen en 30 zorgeenheden in het huursegment. Deze woningen tellen volgend jaar mee. Per 1 januari 2025 zijn 100 woningen en 42 woonzorgeenheden vergund. Het merendeel daarvan is ook in aanbouw (zie 'start bouw in grotere projecten' hierna).  

Onze inspanningen om bewust te sturen op betaalbare woningbouw zijn zichtbaar.
De grootste opgeleverde woningbouwplannen zijn:  
- 8 huurappartementen aan de Brugstraat in Grathem (transformatie kantoor naar wonen),
- 20 sociale huurwoningen aan de Meijelseweg in Heibloem (tijdelijke woningen).
Verder gaat het om kleine ontwikkelingen van één tot vijf woningen.

Start bouw in grotere projecten
Hierna volgt een korte beschrijving van enkele projecten waarvan de bouw in 2024 is gestart.
In het plan Vluchtpadenhof in Buggenum zijn 13 woningen in aanbouw. Hier komen in 16 levensloopbestendige koopwoningen. In CPO Grasheim in Grathem zijn 12 woningen vergund en in aanbouw. Aan de Roggelseweg in Haelen wordt een pand verbouwd tot 4 levensloopbestendige woningen. In het voormalige gemeentehuis Haelen is gestart met de transformatie naar 7 appartementen en enkele commerciële ruimten. In Hunsel wordt het voormalige gemeentehuis verbouwd tot 4 huurappartementen. Daarnaast hebben alle dorpen lopende plannen en/of zicht op nieuwe ontwikkelingen.

Het Omgevingsplan is technisch in beheer genomen en vervolgens gewijzigd
Per 1 januari 2024 trad de Omgevingswet in werking. Dit brengt een aantal verplichtingen met zich mee. Zo kunnen oude instrumenten als bestemmingsplannen en structuurvisies niet meer worden vastgesteld en is het instrument omgevingsvergunning flink gewijzigd. Tot 2032 betekent dit, dat wij met uw raad werken aan de totstandkoming van nieuwe instrumenten met als doel dat Leudal een leefbare, duurzame en gezonde gemeente blijft en ruimtelijke ontwikkelingen, mits zorgvuldig tot stand gekomen, mogelijk blijven.

Als eerste gemeente in Limburg namen wij ons Omgevingsplan technisch in beheer. Vervolgens heeft uw raad, met het oog op de realisatie van woningen, ons eerste Omgevingsplan vastgesteld. Daarbij behoorde Leudal tot een van de eerste gemeenten, die ook inhoudelijk hun omgevingsplan wijzigden. De wijziging geldt voor de ontwikkellocatie Beeklaan in Roggel. Inhoudelijk is dit een belangrijke stap in de gewenste opwaardering van het centrum van Roggel en de realisatie van 34 sociale huurwoningen. In procedurele zin is dit een belangrijke stap in de voorbereiding van de wijziging van het Omgevingsplan voor de woonkernen. De wijziging van het Omgevingsplan voor de woonkernen wordt verder vormgegeven in 2025 (ontwerp ter inzage) en vastgesteld in 2026.

Alle lopende verzoeken voor bestemmingsplannen zijn in 2024 afgerond. In november 2024 stelde uw raad het laatste bestemmingsplan in Leudal vast. Daarmee kwam een einde aan het tijdperk van bestemmingsplannen.

Lopende aanvragen voor omgevingsvergunningen onder oud recht (Wet algemene bepalingen omgevingsrecht; Wabo) zijn zoveel als mogelijk afgerond. Een aantal Wabo-aanvragen loopt nog vanwege de complexiteit van die aanvragen. Wij geven u nu cijfermatig inzicht in de besluitvorming op aanvragen voor vergunningen voor de fysieke leefomgeving.

• 11 milieuvergunningen (het verlenen van milieuvergunningen en de afhandeling van milieumeldingen vindt plaats onder verantwoordelijkheid van de RUD LN);
• 6 besluiten over verzoeken om maatwerkvoorschriften;
• 2 hogere waarde besluiten (geluid);
• 54 meldingen Activiteitenbesluit / starten of wijzigen milieubelastende activiteit;
• 210 besluiten op aanvragen omgevingsvergunning.

De Omgevingsvisie is opgesteld
Onze opgaven en ambities voor de fysieke leefomgeving hebben wij vertaald in de ontwerp Omgevingsvisie 'Leudal, Natuurlijk!'. Een omgevingsvisie raakt een aantal programma's in deze jaarrekening, maar heeft de kapstok in het taakveld 'Leefomgeving'.

De (ontwerp) Omgevingsvisie van Leudal geeft richting aan ruimtelijke, sociale en economische ontwikkelingen en biedt een kader voor een leefbare, duurzame en gezonde gemeente. De Omgevingsvisie is een uitnodiging aan inwoners, ondernemers, verenigingen en andere partners om mee te bouwen aan een Leudal waarin het in 2040 nog steeds fijn wonen, werken en recreëren is. Wij hebben de visie dan ook ontwikkeld in samenspraak met deze partijen. Dit deden wij de afgelopen jaren via individuele, collectieve en expertbijeenkomsten. In de zomer van 2024 hebben wij een laatste consultatie gedaan op de visie in totaliteit.

De visie biedt antwoorden op uitdagingen als de energietransitie en klimaatverandering. Tegelijkertijd bieden trends en ontwikkelingen kansen voor Leudal. De steeds verder groeiende regio Eindhoven ondersteunt onze woningbouwambitie, waarbij een treinstation in onze gemeente goed zou aansluiten. Het buitengebied geeft ruimte aan onder andere een vitale agrarische sector, uitnodigende recreatieve parels en passende zorgvoorzieningen. Bij de realisatie van ruimtelijke ontwikkelingen is het belangrijk dat de 16 unieke dorpen en het uitgestrekte buitengebied van Leudal hun eigen identiteit en kwaliteiten kunnen behouden. De visie wordt in 2025 vastgesteld.

Actief inzetten op grote projectlocaties
Eén van de grootste opgaven in de Omgevingsvisie is een passend thuis voor iedere inwoner. Wij hebben het afgelopen jaar opnieuw belangrijke stappen gezet naar een goed gevulde portfolio met passende woningbouwplannen. Wij kiezen bewust voor een actievere aanpak. Onze focus ligt op het benutten van eigen grondposities en het ontwikkelen van prominente locaties die midden in een dorp vrijkomen. Daarnaast zetten we ambitieus in op het ontwikkelen van enkele grootschalige uitbreidingsplannen. Dit doen wij samen met (lokale) ontwikkelaars, woningcorporaties en inwoners.

De Versnellingsagenda Wonen is ons afwegingskader. Zo blijft het bouwen in alle dorpen mogelijk en vooral gericht op de betaalbare segmenten, huur en koop. In 2024 hebben wij nieuwe plannen toegevoegd voor zo’n 280 woningen, verspreid over de gemeente. Deels gaat het om nieuwbouw, deels om inpandige transformaties.

Voor de invulling van de voormalige voetbalvelden in Hunsel en Kelpen-Oler is een marktconsultatie doorlopen. Dit hebben we in samenspraak met een vertegenwoordiging uit het dorp uitgevoerd. Dit proces is een goed voorbeeld van een integrale aanpak vanuit betrokken inwoners, waarbij woningbouw niet alleen voorziet in de behoefte maar ook inspeelt op de leefbaarheid en een duurzame invulling van locaties voor de toekomst. In beide plannen komt een mix van diverse woningtypen en prijsklassen (sociaal en betaalbaar). In andere dorpen waar we grondposities hebben, starten soortgelijke trajecten (Ell, Nunhem, Horn).

Het totaalproject Bouwen Kleine Kernen zetten we voort via Bouwstroom Limburg. Deze gezamenlijke inkoop en gestandaardiseerde productie vergemakkelijkt de realisatie van sociale huurwoningen. Het vergroot ook de kansrijkheid en financiële haalbaarheid van kleine aantallen sociale huurwoningen per projectlocatie.

Ons nieuwe Herstructureringsfonds Woningbouw is een belangrijk instrument om gewenste ontwikkelingen te stimuleren. De eerste storting van € 6,7 miljoen is gedaan. De beleidsregel voor concrete subsidieaanvragen wordt in 2025 uitgerold. Daarmee waarborgen we betaalbare woningbouw voor onze inwoners.    

Wij hebben in samenwerking met de Omgevingsdienst een projectorganisatie ingericht om enerzijds aanvragen sneller en efficiënter te kunnen afhandelen en anderzijds grote prioritaire locaties versneld te kunnen voorbereiden.

Woning- en woonkavelsplitsingen
Naast de grote projecten bieden wij ook extra ruimte voor individuele plannen. Mogelijkheden voor woning- en woonkavelsplitsingen zijn verruimd en structureel verankerd in de Versnellingsagenda Wonen.  

Alternatieve woningbouw voor andere doelgroepen
Wij zijn gestart met de voorbereidingen om onze woonwagencentra één voor één over te dragen aan de woningcorporaties. Dit proces is in 2025/2026 afgerond.

Startersleningen blijven vaak nodig voor aankoop eerste woning
In 2024 is € 600.000 extra investeringskrediet beschikbaar gesteld om starters te blijven ondersteunen met een starterslening van maximaal € 56.000. Dit kan voor de aankoop van een eerste woning tot € 280.000. Door de stijgende huizenprijzen wordt het aanbod woningen dat in aanmerking komt steeds beperkter. Eind 2024 hebben wij de provincie toestemming gevraagd om een hogere koopsom te mogen hanteren, namelijk € 310.000. Begin 2025 pasten we onze verordening hierop aan. Per jaar verlenen we zo’n 20-25 startersleningen. We ondersteunen niet alleen eigen starters, maar trekken ook jongeren uit de regio (terug) naar Leudal.

Behoefte monitoren
Wij hebben samen met de regiogemeenten een woonzorganalyse uitgevoerd om meer inzicht te krijgen in de behoefte aan wonen met zorg en ondersteuning. De uitkomsten geven een beeld van de huisvestingsopgave van verschillende zorgdoelgroepen. Aanvullend zijn we gestart met een woningmarktonderzoek. De uitkomsten van beide onderzoeken gebruiken we als bouwsteen voor het (verplichte) Volkshuisvestingsprogramma, dat wij in 2025 vaststellen.

Ruimtelijke plannen
Pers saldo is € 69.000 meer ontvangen aan exploitatiebijdragen dan begroot. Deze waren met het opmaken van de 2e raadsrapportage nog niet bekend.

Buitengebied
Op de kostensoorten 'inhuur diensten' en 'projectkosten' zijn minder uitgaven gedaan dan begroot. Dit heeft grotendeels te maken met de gewijzigde politieke koers van het Rijk en Provincie als het gaat om de inzet van middelen voor verplaatsing of beëindiging van intensieve veehouderijen. De gebiedsgerichte aanpak is daarom nog niet gestart. Na vaststelling van de Omgevingsvisie en het Uitvoeringsprogramma Landelijk Gebied, wordt opnieuw ingezet op het actief inspelen op een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. Reden waarom het restantbedrag van € 117.000 naar de gecommitteerde reserve gaat.

Omgevingswet
De implementatie van de Omgevingswet duurt nog tot 2032. Afgelopen jaar is ingezet op de totstandkoming van de Omgevingsvisie, het technisch in beheer nemen van het Omgevingsplan en het ontwikkelen van de eerste wijziging van het Omgevingsplan. Dit bracht relatief geringe kosten met zich mee. De komende jaren wordt gewerkt aan de wijziging Omgevingsplan voor de Woonkernen en daarna - in vier fasen - het Buitengebied en de Bedrijventerreinen. Daarnaast verwachten we een of meer thematische wijzigingen door te voeren. De totale kosten daarvoor worden begroot op ruim € 1 miljoen. Het is daarom wenselijk het restantbedrag van € 577.000 naar de gecommitteerde reserve te brengen.

Beheer woonwagencentra
Naar aanleiding van een juridisch geschil over de kwaliteit van drie door ons aangekochte woonwagens in 2020 in Heythuysen heeft de Rechtbank een expertiserapport vastgesteld. De bevindingen uit het expertiserapport zijn in Q4-2024 in opdracht van ons conform dit rapport hersteld. De gemaakte kosten hebben wij voorgefinancierd en worden in 2025 verhaald op de andere partij conform de uitspraak van de rechtbank.
Het restantbedrag van € 183.000 wordt meegenomen in de gecommitteerde reserve.

Grondexploitatie en faciliterend grondbeleid
Voor de toelichting grondexploitatie wordt verwezen naar de paragraaf grondbeleid